Придобиване на право на собственост и ограничени вещни права върху недвижими имоти от чуждестранни лица и дружества с чуждестранно участие - обща характеристика

I. Правна уредба
На най-високо ниво уредбата на възможността за придобиване на право на собственост и ограничени вещни права върху недвижими имоти от чужденци и чуждестранни юридически лица се намира в чл. 22 от Конституцията на Република България (КРБ) . Норми в този смисъл могат да бъдат открити в: Закон за собствеността (ЗС) - чл. 29 , Закон за горите (ЗГ) - чл. 10, ал. 2, 3, 4 и 5 и Закон за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ) - чл. 3 . Отношение има и разпоредбата на чл. 7 от Валутния закон (ВЗ) .

II. Придобиване на право на собственост и ограничени вещни права върху недвижими имоти от чуждестранни лица

1. Правоспособност
Конституцията на Република България (КРБ) обявява земята за основно национално богатство, което се ползва от особената закрила на държавата и обществото (чл. 21 КРБ ). Като част от тази закрила КРБ, ЗС , ЗСПЗЗ и ЗГ ограничават правоспособността на чуждестранните лица, по смисъла на § 1, т. 1 от Допълнителните разпоредби на Закона за насърчаване на инвестициите (ЗНИ) , като предвиждат чужденци и чуждестранни юридически лица да могат да придобиват право на собственост върху земя при условията, произтичащи от присъединяването на Република България към Европейския съюз или по силата на международен договор, ратифициран, обнародван и влязъл в сила за Република България, както и чрез наследяване по закон.
След промяна в текста на чл. 22 от КРБ , обн. в ДВ, бр. 18 от 2005 г., в сила от датата на влизане в сила на Договора за присъединяване на Република България към Европейския съюз и която не се прилага към заварените международни договори; чужденци и чуждестранни юридически лица могат да придобиват право на собственост върху земя при условията, произтичащи от присъединяването на Република България към Европейския съюз или по силата на международен договор, ратифициран, обнародван и влязъл в сила за Република България, както и чрез наследяване по закон. Режимът на земята се определя със закон.
Чужденец (а по смисъла на разпоредбата на чл. 10, ал. 3 от ЗГ - чужд гражданин) може да придобие право на собственост върху гори и земи от горския фонд при условията на международен договор, ратифициран по реда на чл. 22, ал. 2 от Конституцията на Република България , обнародван и влязъл в сила, а чужденците - и при наследяване по закон.
Тази възможност изрично е предвидена в чл. 22, ал. 1 от КРБ , чл. 29, ал. 2 от ЗС, чл. 10, ал. 3 от ЗГ и чл. 3 от ЗСПЗЗ.

2. Ограничения
Освен цитираните в т. 1 законодателни ограничения за придобиване на право на собственост върху земя, гори, земи от горския фонд и земеделски земи, липсват други ограничения в българското законодателство, свързани с придобиването на право на собственост върху недвижими вещи. Отпадна предвиденият в старата редакция на чл. 24, ал. 1 от Закона за чуждестранни инвестиции (ЗЧИ) разрешителен режим за придобиване от чуждестранни лица на право на собственост върху сгради и ограничени вещни права върху недвижими имоти, находящи се в района на гранични зони и други територии, определени от Министерски съвет и свързани с националната сигурност.
Не е необходимо издаването на допълнителен акт от държавен орган, като условие за валидност на прехвърлителната сделка.
Изискването за разрешение от министъра на финансите съгласно чл. 29, ал. 3 от ЗС бе премахнато със Закона за изменение и допълнение на ЗС, обн., ДВ, бр. 59 от 21.07.2000 г.

3. Регистрация
Валутният закон в чл. 7, ал. 1 постановява, че за нуждите на статистиката на платежния баланс се водят регистри за всяка сделка и плащане между местно и чуждестранно лице на стойност, определена от БНБ с наредба, но не по-малка от 5000 лв.
Следователно, когато подобни сделки бъдат осъществени между местни и чуждестранни лица (по смисъла на § 1, т. 2 и 3 от ВЗ ), лицата, изброени в чл. 7, ал. 1, т. 1 - 5 от ВЗ са длъжни да направят съответното вписване в регистрите по чл. 7, ал. 1 от ВЗ. Нотариусите и съдиите по вписванията изрично са включени в списъка на лицата по чл. 7, ал. 1, т. 5 от ВЗ.
На практика това означава, че в случаите, когато нотариус изповядва сделка за прехвърляне на недвижим имот на стойност над 5000 лв. между местно и чуждестранно лице или длъжностно лице в службата по вписванията извърши вписване на такава сделка, те са длъжни да направят съответното отбелязване в регистрите по чл. 7, ал. 1 от ВЗ.
Валутният закон в § 1, т. 2 и З дава легална дефиниция на понятията местно и чуждестранно лице за нуждите на този закон. За чуждестранно лице по смисъла на ВЗ се счита:
1. Физическо лице с разрешено пребиваване в страната за определен срок от време, т. е. чужденец с разрешение за краткосрочно или дългосрочно - в случая - продължително пребиваване по смисъла на Закона за чужденците в Република България (ЗЧРБ) . Физическо лице с разрешено пребиваване в страната за неопределен период от време се счита за местно лице - § 1, т. 2, б "а" във връзка с § 1, т. 3а от Допълнителните разпоредби на ВЗ . Такива са лицата с разрешено дългосрочно - постоянно пребиваване по смисъла на ЗЧРБ;
2. Юридическо лице със седалище извън страната, освен по отношение дейността му в страната чрез регистриран клон. По смисъла на разпоредбата на чл. 597 от Гражданско процесуалния кодекс , чл. 14 от Търговския закон и чл. 6, ал. 1 от Закона за юридическите лица с нестопанска цел седалището на търговското дружество или юридическото лице винаги съвпада със съда по неговата месторегистрация, което на практика означава, че всяко юридическо лице, което не е регистрирано в Република България ще се счита за чуждестранно лице по смисъла на § . 1, т. 3 от Допълнителните разпоредби на ВЗ ;
3. Физическо лице, което пребивава в чужбина не по поръчение на българската държава или на български предприятия и организации, както и не е член на неговото семейство;
4. Чуждестранните дипломатически, консулски, търговски и други представителства, международните организации, членовете на тези представителства и организации, техният персонал и обслужващите ги чуждестранни граждани и членовете на техните семейства;
5. Пребиваващите в Република България чуждестранни физически лица с цел обучение или медицинско лечение, независимо от срока на пребиваване.
Вписванията, които нотариусът или съдията по вписванията извършват по смисъла на чл. 7, ал. 1 от ВЗ се правят в специален регистър към Министерството на финансите, с оглед осъществяване на събирането на информация за нуждите на статистиката на платежния баланс (чл. 7, ал. 1 от ВЗ ). За повече подробности виж и "Придобиване на право на собственост и ограничени вещни права върху недвижим имот от чуждестранно лице".
Забележка. Съгласно Европейското споразумение за асоцииране между Европейските общности и техните страни-членки, от една страна, и Република България, от друга страна, България е поела ангажимент да предостави не по-малко благоприятен режим за гражданите на страните членки на ЕС от този за българските граждани по отношение правото на установяване (чл. 45 от Европейското споразумение и приложение ХVг към него). В тази връзка до 01.01.2014 г. (когато ще изтече седемгодишния гратисен период, установен за България) страната ни следва да измени нормативната си уредба по отношение на възможността за придобиване на земя от чуждестранни лица, граждани на ЕС.

4. Възможност за придобиване на ограничени вещни права върху недвижими имоти от чуждестранни лица
При определени от закона условия чужденците и чуждестранните юридически лица да могат да придобиват ограничени вещни права - право на ползване, право на строеж и др., върху недвижими вещи. Подобни разпоредби могат да бъдат открити и в специалните закони, регламентиращи правото на собственост и ограничените вещни права върху недвижими имоти - чл. 29, ал. 4 от ЗС и чл. 3, ал. 7 от ЗСПЗЗ . Изключение прави единствено Закона за горите, където липсва разпоредба, регламентираща правото на чужденците и чуждестранните юридически лица да придобиват ограничени вещни права върху гори и земи от горския фонд.

III. Възможност за придобиване на право на собственост и ограничени вещни права върху недвижими имоти от дружества с чуждестранно участие

1. Правоспособност
Съгласно § 1, т. 1 от Допълнителните разпоредби на ЗНИ дружество с чуждестранно участие, регистрирано в Република България се счита за местно лице. Такова дружество има всички права, както дружествата без чуждестранно участие, регистрирани в страната ни.
Тези дружества могат свободно да придобиват право на собственост върху недвижими вещи в страната, в това число и право на собственост върху земя, гори, земи от горския фонд и земеделски земи. Дружествата с чуждестранно участие, регистрирани в Република България се считат за местни лица не само по смисъла на ЗНИ , но и по смисъла на ВЗ, което прави разпоредбата на чл. 7 от ВЗ неприложима спрямо тях (Виж т. II, 3).

2. Ограничения
Отпадна предвиденият в старата редакция на чл. 24, ал. 2 от ЗЧИ разрешителен режим за придобиване от дружества с чуждестранно участие на право на собственост и ограничени вещни права върху недвижими имоти в района на гранични зони и други територии, свързани с националната сигурност.

3. Възможност за придобиване на ограничени вещни права върху недвижими имоти от дружества с чуждестранно участие
И в това отношение местните дружества с чуждестранно участие се подчиняват на общия режим предвиден за местните дружества без чуждестранно участие. В този смисъл липсват нормативни ограничения на правото на местните дружества с чуждестранно участие за придобиване на ограничени вещни права върху недвижими имоти.